Crédit différé immobilier : comment ça marche ?

Le crédit différé immobilier est une solution de financement qui permet aux emprunteurs de bénéficier d'une période de différé pendant laquelle ils ne remboursent pas le capital emprunté, mais uniquement les intérêts. Cela permet de réduire le montant des mensualités en début de prêt, et ainsi de faciliter l'accès à la propriété pour les primo-accédants ou les ménages ayant un budget restreint. Le différé peut s'avérer particulièrement intéressant dans un contexte de hausse des prix immobiliers et de difficultés d'accès au crédit pour les jeunes générations.

Fonctionnement du crédit différé

Le crédit différé se caractérise par deux phases distinctes : la phase de différé et la phase de remboursement classique.

La phase de différé

• Durée : La durée du différé est généralement comprise entre 1 et 5 ans. Par exemple, la Banque Populaire propose des différé allant jusqu'à 5 ans pour ses clients. La durée du différé est définie dans le contrat de prêt et ne peut pas être modifiée une fois le prêt accordé.
• Modalités de paiement : Pendant la période de différé, l'emprunteur ne rembourse pas le capital emprunté, mais uniquement les intérêts. Les intérêts sont généralement capitalisés, c'est-à-dire qu'ils s'ajoutent au capital emprunté à la fin de chaque période de différé.
• Utilisation du différé : Le différé peut être utilisé pour différentes fins, notamment :
  • Remboursement des frais d'acquisition du bien immobilier, comme les frais de notaire ou les frais de courtage.
  • Constitution d'un apport personnel pour l'achat d'un logement. Par exemple, si un primo-accédant souhaite acheter un appartement de 200 000 €, il peut utiliser le différé pour se constituer un apport personnel de 10 000 € en 3 ans.
  • Investissements personnels, comme des placements en bourse ou l'achat de biens immobiliers locatifs.

La phase de remboursement classique

• Début du remboursement : À la fin de la période de différé, l'emprunteur commence à rembourser le capital emprunté, en plus des intérêts. Le capital est remboursé selon un amortissement linéaire ou un amortissement dégressif, selon les conditions du contrat de prêt.
• Augmentation des mensualités : Les mensualités augmentent considérablement par rapport à la phase de différé, car elles incluent désormais le remboursement du capital. En effet, les intérêts capitalisés pendant la phase de différé s'ajoutent au capital initial. Il est important de s'assurer que l'emprunteur est capable de faire face à cette augmentation de ses charges.
• Impact sur le budget du foyer : La hausse des mensualités peut avoir un impact significatif sur le budget du foyer. En effet, le taux d'endettement du foyer augmente à la fin du différé, et il est crucial de bien anticiper cette situation et de s'assurer que les revenus de l'emprunteur seront suffisants pour couvrir les charges du prêt.

Impact sur la durée et le coût total du crédit

• Durée du crédit : La durée totale du crédit peut être plus longue qu'un crédit immobilier classique, car la période de différé est ajoutée à la durée de remboursement classique. Par exemple, un crédit immobilier classique sur 20 ans avec un différé de 3 ans durera 23 ans.
• Coût total du crédit : Le coût total du crédit sera également plus élevé qu'un crédit classique, car les intérêts sont capitalisés pendant la phase de différé. Cela signifie que les intérêts non payés s'ajoutent au capital emprunté, ce qui augmente le montant total des intérêts à payer. Par exemple, un crédit de 150 000 € à un taux d'intérêt de 2% sur 20 ans avec un différé de 3 ans coûtera environ 35 000 € d'intérêts supplémentaires par rapport à un crédit classique sans différé.

Avantages et inconvénients du crédit différé

Le crédit différé présente des avantages et des inconvénients qu'il est important de prendre en compte avant de s'engager.

Avantages

• Accès à la propriété : Le crédit différé facilite l'accès à la propriété pour les primo-accédants ou les ménages ayant un budget restreint en début de prêt. En effet, les faibles mensualités de la phase de différé peuvent être plus faciles à gérer. Un jeune couple qui n'a pas encore constitué un apport personnel important peut profiter du différé pour accéder à la propriété plus rapidement.
• Gestion du budget : Le crédit différé permet de gérer son budget plus facilement en début de prêt, en réduisant le montant des mensualités. Un emprunteur peut ainsi consacrer une partie de son budget à d'autres dépenses importantes, comme des travaux de rénovation ou des investissements personnels.
• Possibilité d'investissement : Le différé peut être utilisé pour constituer un apport personnel ou investir dans des projets personnels. Cela permet de se constituer un capital pendant la phase de différé et de renforcer sa situation financière. Par exemple, un entrepreneur peut utiliser le différé pour financer le développement de son activité.

Inconvénients

• Risque de difficultés de remboursement : L'augmentation des mensualités à la fin du différé peut entraîner des difficultés de remboursement pour certains emprunteurs. Il est essentiel de bien anticiper cette situation et de s'assurer que ses revenus seront suffisants pour couvrir les charges du prêt. Un changement de situation professionnelle ou une perte d'emploi peuvent rendre le remboursement du prêt plus difficile à la fin du différé.
• Coût total du crédit : Le coût total du crédit peut être plus élevé qu'un crédit classique, car les intérêts sont capitalisés pendant la phase de différé. Il est important de comparer les offres de crédit différé et de choisir celle qui offre le meilleur rapport qualité-prix.
• Exigences accrues des banques : Les banques peuvent être plus exigeantes en matière d'apport personnel et de solvabilité pour accorder un crédit différé. Il est important de se renseigner sur les conditions d'obtention du crédit différé auprès de plusieurs banques avant de faire une demande. Il est essentiel de présenter un dossier solide et de démontrer sa capacité à rembourser le prêt.

Qui est concerné par le crédit différé ?

Le crédit différé peut être une solution intéressante pour les emprunteurs qui recherchent une solution flexible pour accéder à la propriété. Il est particulièrement adapté aux :

• Primo-accédants : Les jeunes générations qui souhaitent accéder à la propriété mais n'ont pas encore constitué un apport personnel suffisant peuvent profiter du différé pour réduire leurs mensualités en début de prêt. Par exemple, un jeune couple qui souhaite acheter un appartement à Paris peut profiter du différé pour réduire ses charges pendant les premières années du prêt, tout en se concentrant sur la construction de son capital.
• Ménages avec un budget restreint : Les ménages dont les revenus sont modestes en début de prêt peuvent bénéficier du différé pour réduire leurs charges et équilibrer leur budget. Un jeune couple qui a récemment déménagé peut profiter du différé pour réduire ses charges pendant les premières années et s'adapter à sa nouvelle vie.
• Personnes souhaitant investir pendant la période de différé : Les personnes qui souhaitent investir dans des projets personnels pendant la période de différé peuvent utiliser cette période pour se constituer un capital et financer leurs projets. Par exemple, un entrepreneur peut utiliser le différé pour financer le développement de son activité et se constituer un capital pour des investissements futurs.

Comment obtenir un crédit différé ?

Pour obtenir un crédit différé, il est important de respecter les critères d'éligibilité des banques. Ces critères peuvent varier en fonction de l'établissement bancaire, mais généralement incluent :

• Apport personnel : Les banques exigent souvent un apport personnel, même si celui-ci est inférieur à celui demandé pour un crédit classique. Par exemple, la Société Générale demande un apport personnel minimum de 10% pour un crédit différé, tandis que la BNP Paribas peut exiger un apport plus important en fonction du profil de l'emprunteur.
• Solvabilité : Les banques analysent la solvabilité de l'emprunteur, c'est-à-dire sa capacité à rembourser le prêt. Elles tiennent compte des revenus, des charges, des dettes et des antécédents de crédit. Il est donc important de présenter un dossier solide et de démontrer sa capacité à rembourser le prêt.
• Documents à fournir : Les banques demandent généralement une série de documents pour l'étude de la demande de prêt. Il s'agit notamment des justificatifs d'identité, de revenus, de charges, de la situation professionnelle, etc. Il est important de fournir tous les documents nécessaires à la banque pour qu'elle puisse traiter la demande rapidement.

Comparer les offres de crédit différé

Il est essentiel de comparer les offres de crédit différé disponibles sur le marché pour trouver la solution idéale.

• Critères de comparaison : Il est important de comparer les offres en fonction de différents critères, tels que :
  • La durée du différé : La durée du différé varie d'une banque à l'autre. Il est important de choisir une durée qui vous permette de réaliser vos objectifs et de gérer votre budget.
  • Le taux d'intérêt appliqué : Le taux d'intérêt appliqué au crédit différé peut varier en fonction de la banque, de votre profil et des conditions du marché. Il est important de comparer les taux proposés par différentes banques pour obtenir la meilleure offre.
  • Le montant des mensualités : Les mensualités sont généralement plus faibles pendant la période de différé, mais elles augmentent considérablement à la fin du différé. Il est important de choisir un crédit différé qui vous permette de gérer votre budget en fonction de vos revenus et de vos charges.
  • Le coût total du crédit : Le coût total du crédit inclut les intérêts et les frais associés au prêt. Il est important de comparer le coût total du crédit proposé par différentes banques pour choisir l'offre la plus avantageuse.
• Simulateurs de crédit différé : Vous pouvez utiliser des simulateurs de crédit différé en ligne pour comparer les offres de différentes banques. Ces simulateurs vous permettent d'estimer le montant des mensualités, le coût total du crédit et la durée du prêt.
• Devis personnalisés : Il est également recommandé de contacter plusieurs banques pour obtenir des devis personnalisés. Cela vous permettra de comparer les conditions d'obtention du prêt et de choisir l'offre la plus avantageuse.

Conseils pour un crédit différé réussi

• Étudier attentivement les conditions du prêt : Avant de s'engager, il est essentiel d'étudier attentivement les conditions du prêt. Cela comprend la durée du différé, le taux d'intérêt, les frais associés, les conditions de remboursement, etc. Il est important de bien comprendre tous les éléments du contrat de prêt et de ne pas hésiter à poser des questions à la banque.
• Prévoir une marge de sécurité : Il est important de prévoir une marge de sécurité pour les imprévus. Cela peut inclure une augmentation possible des taux d'intérêt, une perte d'emploi, etc. Il est conseillé de se constituer une épargne de précaution pour faire face à ces situations et éviter des difficultés de remboursement.
• Se faire accompagner par un professionnel : Il est recommandé de se faire accompagner par un conseiller en prêt immobilier ou un courtier pour choisir la meilleure offre et négocier les conditions du prêt. Ces professionnels peuvent vous aider à comprendre les subtilités du crédit différé et à trouver la solution qui correspond à votre situation.